Plus-value sur une résidence secondaire : calcul, abattements et exonérations

La plus-value sur une résidence secondaire correspond à l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat (tous deux corrigés de certains frais). Elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, mais ces impôts diminuent avec les années de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Les taux et barèmes cités ici sont ceux indiqués par service-public.fr, consultés le 30 octobre 2026. Les lois de finances peuvent les modifier : vérifiez-les avant toute décision. Pour connaître la valeur à laquelle votre bien peut se vendre, point de départ du calcul, vous pouvez demander une estimation.

Résidence secondaire : pourquoi la plus-value est imposable

La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Ce n'est pas le cas d'une résidence secondaire, d'une maison de vacances sur la Côte de Nacre ou à Cabourg, ni d'une maison de famille que vous n'habitez pas. Le fisc taxe l'enrichissement réalisé entre l'achat (ou l'entrée dans le patrimoine) et la vente.

Si le résultat est négatif, il s'agit d'une moins-value, qui en principe ne se rattrape pas sur d'autres impôts.

Calculer sa plus-value pas à pas

La plus-value brute s'obtient ainsi : prix de cession corrigé − prix d'acquisition majoré. On applique ensuite les abattements, puis les taux.

Prix de cession (frais déductibles)

C'est le prix de vente inscrit dans l'acte. Vous pouvez en retrancher certains frais supportés par le vendeur, comme les frais de diagnostics obligatoires ou, selon les cas, la commission d'agence quand elle est à votre charge. Conservez les factures : le notaire vous les demandera.

Prix d'acquisition majoré (frais d'acquisition, travaux)

On part du prix d'achat, auquel on ajoute :

• les frais d'acquisition, soit au forfait de 7,5 % du prix, soit au réel sur justificatifs ;
• les travaux, soit au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, soit au réel avec factures d'entreprises.

Le forfait travaux est avantageux si vous n'avez pas conservé vos factures, mais il n'est pas toujours le meilleur choix : si vous avez fait de gros travaux documentés, le réel peut peser davantage.

Exemple chiffré fictif

EXEMPLE FICTIF, à ne pas prendre pour un cas réel. Une maison achetée 200 000 € il y a 12 ans, vendue 280 000 €. On retient les forfaits de 7,5 % et 15 %.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (frais) + 30 000 (travaux) = 245 000 €.
• Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €.
• Abattement impôt sur le revenu à 12 ans : 7 années × 6 % = 42 %, soit une base de 20 300 € (impôt à 19 % : 3 857 €).
• Abattement prélèvements sociaux à 12 ans : 7 années × 1,65 % = 11,55 %, soit une base de 30 957,50 € (17,2 % : environ 5 324 €).

Total approximatif : 9 181 €. Une surtaxe, des frais réels ou une autre durée de détention changeraient le résultat. Le notaire fait le calcul exact.

Les abattements pour durée de détention

Aucun abattement ne s'applique pendant les cinq premières années de détention, comptées à partir de la date d'acquisition. L'impôt baisse ensuite chaque année.

Barème impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• de la 6e à la 21e année : 6 % d'abattement par an ;
• la 22e année : 4 % ;
• au-delà de 22 ans de détention : exonération totale.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• de la 6e à la 21e année : 1,65 % par an ;
• la 22e année : 1,60 % ;
• de la 23e à la 30e année : 9 % par an ;
• au-delà de 30 ans de détention : exonération totale.

Cela signifie qu'entre 22 et 30 ans, il ne reste plus que des prélèvements sociaux à payer.

La surtaxe au-delà de 50 000 €

Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique, selon un barème progressif. Elle concerne surtout les biens détenus depuis longtemps dont la valeur a beaucoup progressé, ou les ventes de biens de prestige.

Les cas d'exonération

Première cession d'un logement avec remploi

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, la première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée, à condition de réinvestir le prix (en tout ou partie) dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois. Les conditions sont précises : faites-les valider par votre notaire.

Retraités ou invalides sous conditions de revenus

Certains retraités et titulaires d'une carte d'invalidité peuvent être exonérés si leurs revenus ne dépassent pas des plafonds fixés chaque année. Ces plafonds évoluent : vérifiez le montant en vigueur sur impots.gouv.fr au moment de la vente.

Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €

Les cessions dont le prix ne dépasse pas 15 000 € sont exonérées. Cela concerne surtout de petits biens ou des parts de biens.

Maison héritée ou donnée : quel prix d'acquisition retenir ?

Pour un bien reçu en héritage ou en donation, le prix d'acquisition est en principe la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation, et la durée de détention court à partir de la date du décès ou de la donation. Si le bien n'a guère pris de valeur depuis la succession, la plus-value peut donc être faible, voire nulle.

C'est une raison de plus de bien faire évaluer le bien au moment de la succession. Si vous êtes dans ce cas, notre page sur l'estimation d'une maison pour une succession vous explique la démarche. Et si vous souhaitez simplement connaître la valeur actuelle sans vendre, voyez l'estimation immobilière sans vente.

Qui déclare et quand ?

Le notaire calcule la plus-value, la déclare (formulaire 2048-IMM) et règle l'impôt directement à partir du prix de vente, le jour de la signature de l'acte. Vous devez ensuite reporter la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante. Pour comprendre son rôle, lisez comprendre l'achat immobilier avec un notaire, le principe est le même côté vente.

Les communes littorales du Calvados, comme Cabourg ou Ouistreham, peuvent aussi être concernées par une obligation d'information sur le recul du trait de côte. Renseignez-vous auprès de la mairie ou de votre notaire.

Questions fréquentes

Comment éviter de payer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Vous ne l'évitez pas par astuce, mais la loi prévoit des cas d'exonération : détention de plus de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux), remploi dans votre résidence principale sous conditions, prix de vente inférieur à 15 000 €, ou conditions de revenus pour certains retraités. Votre notaire vous indiquera ce qui s'applique.

Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt sur la plus-value ?

L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, il ne reste que les prélèvements sociaux, réduits chaque année. Les barèmes sont ceux publiés sur service-public.fr à la date du 30 octobre 2026.

Les travaux réalisés sont-ils déductibles de la plus-value ?

Oui, sous conditions. Vous pouvez retenir soit les travaux réels, justifiés par des factures d'entreprises, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Les travaux d'entretien courant ne comptent pas toujours : demandez confirmation au notaire.

Qui calcule la plus-value lors d'une vente immobilière ?

C'est le notaire qui établit la déclaration, calcule l'impôt et le prélève sur le prix de vente lors de la signature. Vous devez toutefois lui fournir les justificatifs : acte d'achat, factures de travaux, frais de diagnostics. Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus.

Une maison héritée est-elle soumise à la plus-value ?

Oui, si elle n'est pas votre résidence principale. Le prix d'acquisition correspond en général à la valeur retenue dans la déclaration de succession. Seule l'éventuelle hausse de valeur depuis la succession est taxée. Selon les cas, la plus-value peut donc être faible ou nulle.

Estimer votre bien avant de vendre

Le prix de vente conditionne votre plus-value. Pour partir sur une base réaliste, demandez une estimation de votre bien à l'agence, sans engagement. Le calcul fiscal définitif reste l'affaire de votre notaire.